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Prescrição de Cotas Condominiais

Coluna Opinião Legal – Dezembro/2016

Retornamos nesta edição ao tema “Prescrição de Cotas Condominiais”, na medida em que no ultimo dia 23.11.2016 o STJ – Superior Tribunal de Justiça – em sede de Recurso Especial nº 1483930, decidiu em Recurso Repetitivo que a prescrição para cobrança das cotas condominiais se ultima efetivamente no prazo de 05 (cinco) anos.

Neste diapasão, para fins do Artigo 1.036 do Código de Processo Civil de 2015, foi fixada a tese de que na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio – geral ou edilício em suas modalidades horizontal ou vertical – exercite a pretensão de cobrança das cotas de rateio de despesas condominiais – quer sejam elas ordinárias ou extraordinárias – constantes em instrumentos públicos ou particulares, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

Neste sentido, nos têm sido dirigidas diversas consultas de síndicos de condomínios, no sentido de saber se tais cotas prescritas – ou seja, cuja possibilidade de cobrança judicial por parte do condomínio se extinguiu em razão de se encontrar vencida há mais de 05 (cinco) anos – podem ser recebidas se o condômino devedor pretender pagá-las.

Entendemos que sim, pois a prescrição – assim entendida em caráter geral como a perda do direito de acionar judicialmente devido ao decurso de determinado período de tempo – não retira das mesmas a regularidade de seu recebimento, tampouco a característica de se encontrarem as mesmas inadimplidas.

Além disso, revela-se aqui a caracterização de uma obrigação natural, ou seja, aquela que não abrange o direito de ação pelo credor, porém uma vez adimplida voluntariamente pelo devedor, não admitirá restituição, porquanto os efeitos desse pagamento são iguais aos de uma obrigação civil perfeita. Essa irrepetibilidade do que foi pago por uma dívida prescrita está prevista no artigo 882 do Código Civil.

Difere-se ainda aqui o instituto da prescrição do instituto da decadência, onde no primeiro caso perde-se o direito de reivindicar através da ação judicial cabível, sendo no segundo caso perdido o próprio direito de cobrar.

Outro questionamento muito comum em vista da matéria é saber se o condomínio deve declarar esta prescrição automaticamente – assim restabelecendo os diretos do condômino obstaculizados por sua inadimplência de cotas prescritas, tais como votar em assembléia, usar em locação determinadas partes comuns, etc., ou se deve manter as restrições e aguardar que a questão seja levantada judicialmente pelo condômino.

Para tanto, muito embora esposemos a tese pela absorção da dívida prescrita, sugerimos a convocação de assembléia de condôminos para tal decisão, na medida em que – se foram os demais a custear tal inadimplência – nada mais justo do que dar aos mesmos pares decidir sobre o que deverá ser feito em tal situação.

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